최근 서울을 비롯한 수도권 아파트값이 가파르게 상승하면서 시장의 불안감이 고조되고 있습니다. 이러한 상황에서 이재명 정부가 2025년 6월 27일 첫 부동산 대책을 발표하며 시장 안정화에 대한 강력한 의지를 드러냈습니다. 이번 대책은 특히 주택담보대출 규제를 대폭 강화하는 초강수를 두어 많은 관심을 받고 있습니다. 기존의 세금 규제보다는 대출을 통한 수요 억제에 초점을 맞춘 이번 정책이 과연 효과를 발휘할 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 이번 글에서는 이재명 정부가 발표한 부동산 대책의 주요 내용을 자세히 살펴보고, 변화될 주택 시장의 흐름을 함께 예측해 보겠습니다.
이재명 정부의 첫 부동산 대책, 왜 '대출 조이기'인가?
이재명 정부의 첫 부동산 대책은 세금 인상과 같은 직접적인 규제보다는 대출 한도 축소에 집중하는 양상을 보였습니다. 이는 과거 문재인 정부의 잦은 세금 규제가 오히려 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 부추기고 매물 잠김을 유발하여 시장 불안을 가중시켰다는 비판을 수용한 것으로 풀이됩니다. 따라서 현금 유동성이 부족한 투기 수요를 차단하고, 실수요 중심의 시장을 조성하려는 의도가 담겨 있습니다. 이번 대책의 주요 내용은 2025년 6월 28일부터 즉시 또는 순차적으로 시행됩니다.
핵심 주택담보대출 규제 내용 상세 분석
이재명 정부가 2025년 6월 27일 발표한 주택담보대출 규제의 핵심은 다음과 같습니다. 별도 명시가 없는 한 모든 규제는 2025년 6월 28일 대출 신청분부터 적용됩니다.
LTV(주택담보대출비율) 강화 및 한도 제한:
- 2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역 내 모든 주택에 대한 LTV가 기존 70%에서 50%로 강화됩니다. 이는 주택 구매 시 대출 가능한 금액이 절반 수준으로 줄어든다는 의미입니다.
- 또한, 주택 가격과 상관없이 받을 수 있는 주택담보대출의 최대한도가 6억 원으로 일괄 제한됩니다. 예를 들어, 30억 원짜리 아파트를 구매할 경우, LTV 50%를 적용하면 15억 원까지 대출이 가능해야 하지만, 6억 원 한도에 묶여 실제로는 6억 원까지만 대출이 가능하므로, 24억 원의 현금이 있어야만 주택 구매가 가능해집니다.
- 2025년 6월 28일부터 수도권 주택 구입을 위한 주택담보대출 시 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다.
다주택자 주택담보대출 전면 금지:
- 2025년 6월 28일부터 기존 주택을 처분하지 않고 추가로 주택을 구입하려는 다주택자에 대한 주택담보대출이 완전히 금지됩니다. 이는 투기 목적의 다주택자 매수 수요를 원천 차단하겠다는 강력한 의지를 보여줍니다.
- 다만, 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 조건으로 주택을 구입하는 경우에는 무주택자와 동일한 대출 기준이 적용됩니다.
전세대출 보증 비율 축소 및 소유권 이전 조건부 전세대출 금지:
- 전세대출의 보증 비율이 기존 90%에서 2025년 8월 1일부터 80%로 축소됩니다. 이는 전세자금 마련 시 본인 부담이 늘어남을 의미합니다.
- 2025년 6월 28일부터 실거주 목적이 아닌 소유권 이전 조건부 전세대출(갭투자 방지)도 전면 금지됩니다.
신용대출 한도 연소득 이내 제한:
- 2025년 6월 28일부터 주택 구입 자금으로 활용될 수 있는 신용대출의 한도 또한 연소득 이내로 제한됩니다. 이는 변칙적인 주택 구매 자금 조달을 막기 위함입니다.
정책 대출 (디딤돌, 버팀목 대출) 규모 20% 축소 및 조건 강화:
- 디딤돌 대출과 버팀목 대출 등 서민 주거 안정을 위한 정책 대출 규모도 약 20%가량 축소될 예정입니다.
- 내 집 마련 디딤돌 대출 변경 사항 :
- 부부합산 소득 기준 강화: 기존 7천만 원 이하에서 6천만 원 이하로 하향 조정됩니다.
- 주택 가격 기준 강화: 수도권 주택의 경우 기존 5억 원 이하에서 4억 원 이하로 낮아지며, 비수도권 주택 또한 상한선이 하향 조정됩니다.
- 대출 한도 축소: 최대 대출 한도가 일부 축소되어 실수요자의 자금 마련 부담이 가중될 수 있습니다.
- 주택도시기금 버팀목 전세자금대출 변경 사항 :
- 부부합산 소득 기준 강화: 기존 5천만 원 이하에서 4천만 원 이하로 하향 조정됩니다.
- 전세 보증금 기준 강화: 수도권의 경우 기존 3억 원 이하에서 2.5억 원 이하로 낮아지며, 비수도권 또한 상한선이 조정됩니다.
- 대출 한도 축소: 최대 대출 한도도 일부 조정될 예정입니다.
- 주택담보대출 만기도 일괄 30년 이내로 제한되어 2025년 6월 28일부터 적용됩니다. 이는 대출 상환 기간을 단축하여 가계 부채 부담을 줄이고자 하는 의도가 있습니다.
시장에 미칠 영향과 향후 전망
이번 대출 규제는 시장에 단기적으로 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 LTV 강화와 대출 한도 제한, 그리고 정책 대출의 문턱이 높아짐에 따라 현금 동원력이 부족한 매수자들의 진입이 어렵게 되어 2025년 6월 28일 이후 거래량이 급감하고 호가가 하락할 가능성이 높습니다. 실제로 대책 발표 이후 일부 지역에서는 호가가 2억 원가량 하락하는 사례도 나타나고 있습니다.
장기적으로는 실수요자 위주의 시장이 재편되고, 투기적 수요가 위축될 것으로 기대됩니다. 정부는 2025년 7월에 시행될 3단계 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 함께 이번 대책의 효과를 지켜보며 추가적인 정책 방향을 결정할 것으로 보입니다. 다만, 공급 확대 정책에 대한 구체적인 내용은 아직 미흡하다는 지적도 있어, 시장의 근본적인 안정화를 위해서는 지속적인 공급 시그널이 중요할 것입니다.
결론
이재명 정부의 첫 부동산 대책은 2025년 6월 27일 발표되어 2025년 6월 28일부터 즉시 또는 순차적으로 시행되는 초강력 대출 규제를 통해 집값 안정화를 목표로 하고 있습니다. LTV 강화, 주택담보대출 한도 제한, 다주택자 대출 금지, 전세대출 및 신용대출 규제 강화는 물론, 서민 실수요자의 내 집 마련과 전세자금 마련을 돕던 디딤돌·버팀목 대출의 소득 및 주택 가격 기준 강화, 대출 한도 축소까지, 전방위적인 대출 조이기를 통해 단기적으로는 시장의 거래 위축과 가격 하락을 유도할 것으로 예상됩니다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 조성하려는 정부의 강력한 의지를 반영하고 있습니다. 그러나 장기적인 관점에서 시장의 안정적인 흐름을 유지하기 위해서는 대출 규제와 더불어 실질적인 주택 공급 확대 방안에 대한 구체적인 로드맵 제시가 필요해 보입니다. 앞으로 이재명 정부의 부동산 정책이 주택 시장에 어떤 변화를 가져올지 면밀히 지켜봐야 할 것입니다.